Infos fiscales
Dispositifs fiscaux
Principaux avantages accordés
Loi Malraux
Imputation du déficit lié à l'opération sur le revenu global.
Monuments historiques
Imputation du déficit lié à l'opération sur le revenu global. Imputation de charges exorbitantes de droit commun. Exonération sous conditions de droits de succession.
Location en meublé professionnelle
Imputation du déficit lié à l'opération sur le revenu global. Imposition des plus-values selon le régime des plus-values professionnelles. Abattement de 71 % sur les revenus imposables lorsque les revenus perçus par le foyer dans la catégorie des BIC n'excèdent pas 76 300 €. Possibilité d'échapper à l'ISF.
Loi Périssol
L'amortissement de l'immeuble fait l'objet d'une déduction. L'amortissement du bien, déductible sur option, est de 10 % les 4 premières années, puis de 2 % les 20 années suivantes.
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 15 300 €.
Dispositif Borloo neuf
L'amortissement du bien (logement neuf, acquis en l'état futur d'achèvement ou ancien à réhabiliter) déductible, sur option, est de 6 % pendant 7 ans, 4 % pendant 2 ans et le cas échéant 2,5 % les 3 ou 6 années suivantes.
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 10 700 €.
Déduction forfaitaire de 30 %.
Dispositif Robien recentré
L'amortissement du bien (logement neuf, acquis en l'état futur d'achèvement ou ancien à réhabiliter) déductible, sur option, est de 6 % les 7 premières années, puis de 4 % les 2 années suivantes.
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 10 700 €.
Dispositif Besson
Les revenus des logements anciens bénéficient d'une déduction forfaitaire spécifique de 26 %.
Pour les logements neufs, l'amortissement du bien déductible, sur option, est de 8 % les 5 premières années, puis de 2,5 % les 4 années suivantes (période renouvelable par période de 3 ans, pendant 6 ans au maximum).
La limite d'imputation du déficit sur le revenu global est de 10 700 €.
Inconvénients : Formalités lourdes et plafonds de loyer et de ressources du locataire trop bas.
Borloo ancien
Les avantages sont accordés sur les revenus fonciers
Déduction forfaitaire, pendant la durée d'application de la convention passée avec l'ANAH, dont le taux est fixé à 30 % pour les logements à loyers intermédiaires et 45 % pour les logements à loyers sociaux.
Dispositif Lienemann
Déduction forfaitaire de 46 %.
Inconvénients
Formalités lourdes et plafonds de loyer et de ressources du locataire trop bas
Dispositif supprimé pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2005.
Loi Girardin(Outre-mer)
Les particuliers bénéficient d'une réduction d'impôt pour les investissements qu'ils réalisent directement ou dans le cadre d'une entreprise.
Pour les investissements locatifs réalisés du 21 juillet 2003 au 31 décembre 2017, la réduction d'impôt est calculée au taux de 40 % (plus majoration éventuelle) ou 50 % pour les investissements dans le secteur locatif intermédiaire et répartie sur 5 ans.
Loi Paul(Outre-mer)
Les particuliers bénéficient d'une réduction d'impôt pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2001 et le 20 juillet 2003 directement ou dans le cadre d'une entreprise.
Investissements forestiers
Les particuliers réalisant des investissements forestiers jusqu'au 31 décembre 2010 bénéficient d'une réduction d'impôt.
Loi Demessine Investissement locatif dans le tourisme
Les particuliers bénéficient d'une réduction d'impôt pour les investissements qu'ils réalisent du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2010 dans les ZRR et certaines autres zones.
INFORMATION DETAILLEE
Loi Malraux
Le gouvernement et la commission des finances de l'Assemblée nationale ont planché tour à tour sur le moyen de rendre notre système fiscal plus équitable et de plafonner les dispositifs permettant aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu sans limitation de montant. Deux rapports viennent d'être publiés sur le sujet ciblant 5 dispositifs d'investissements immobiliers dont le dispositif Malraux. Diverses propositions sont faites pour aménager ce dispositif. Les personnes ayant investi dans des immeubles situés dans des périmètres de restauration immobilière peuvent, sous certaines conditions, imputer les déficits fonciers sans limite sur le revenu global.
Charges de droit commun
Frais de gérance et de rémunération des concierges,
Dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration,
Impôts.
Charges propres au régime de restauration immobilière
Frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU),
Travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet,
Travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée,
Travaux de transformation en logements de l'immeuble,
Et, depuis le 1er janvier 2004, travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.
Le caractère déductible ou non de ces travaux dépend de la date d'obtention de l'autorisation des travaux.
Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que les travaux propres au régime de restauration immobilière soient admis en déduction du revenu global.
Elles se rapportent à
La zone géographique dans laquelle se situent les immeubles à restaurer.
Sont ainsi autorisés
Les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé. Les travaux engagés doivent alors être déclarés d'utilité publique ;
Les secteurs sauvegardés.
La destination des immeubles
Les logements doivent constituer la résidence principale des locataires pendant au moins 6 ans. Le propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile immobilière, les associés doivent s'engager à conserver leurs parts pendant 6 ans au moins. L'obligation de location incombe à la société.
La nature de l'opération de restauration
Les travaux engagés dans le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Cette restauration ne doit donc pas être partielle. Il est en revanche inutile d'intervenir sur les parties de l'immeuble qui ne le nécessitent pas. Les travaux engagés doivent au préalable avoir fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire, après accord de l'architecte des Bâtiments de France (l'obtention d'une autorisation spéciale a été supprimée par l'ordonnance du 28 juillet 2005).
L'initiative de l'opération.
Elle peut émaner de trois entités juridiques :
Le propriétaire de l'immeuble
Si l'immeuble n'appartient pas à un propriétaire unique, il doit y avoir un regroupement des initiatives individuelles sous la forme d'une association foncière urbaine ;
Les collectivités publiques et plus précisément l'Etat ou les collectivités territoriales.
D'autres organismes le plus souvent mandatés par l'Etat ou les collectivités territoriales.
Si l'engagement de location ou les conditions de location ne sont pas respectées, l'administration fiscale prévoit la réintégration des déficits abusivement imputés, l'année où l'infraction a été découverte, et non l'année où le déficit a été constaté.
